La déclaration des revenus locatifs au régime réel

Le régime réel d’imposition s’applique aux propriétaires qui perçoivent des revenus issus de la location de biens immobiliers nus et qui souhaitent déduire leurs charges réelles de leurs revenus locatifs. Il est obligatoire lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, mais il peut également être choisi sur option lorsque les revenus sont inférieurs à ce seuil.

Contrairement au régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 %, le régime réel permet de déduire l’ensemble des dépenses effectivement supportées pour la gestion et l’entretien du bien. Parmi les charges déductibles figurent notamment les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et d’administration, les primes d’assurance, la taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable auprès du locataire), les dépenses d’entretien, de réparation et certains travaux d’amélioration.

Le calcul du revenu foncier imposable est donc réalisé en soustrayant les charges déductibles des loyers encaissés au cours de l’année. Lorsque les charges sont importantes, le régime réel peut permettre de réduire significativement l’imposition par rapport au régime micro-foncier.

L’un des principaux avantages du régime réel est la possibilité de générer un déficit foncier lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux revenus locatifs. Ce déficit, hors intérêts d’emprunt, peut être imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 € par an (voire davantage dans certains dispositifs spécifiques). L’excédent éventuel ainsi que la part du déficit liée aux intérêts d’emprunt peuvent être reportés sur les revenus fonciers des années suivantes.

La contrepartie de cet avantage fiscal est une gestion administrative plus complexe. Le propriétaire doit conserver les justificatifs de toutes les dépenses engagées et remplir chaque année une déclaration de revenus fonciers n°2044, en plus de sa déclaration de revenus habituelle. Une comptabilité rigoureuse est donc nécessaire afin de sécuriser les déductions pratiquées en cas de contrôle fiscal.

Le choix du régime réel est particulièrement pertinent pour les propriétaires qui ont réalisé des travaux importants, qui remboursent un emprunt immobilier ou qui supportent des charges élevées. En revanche, lorsque les charges sont faibles et représentent moins de 30 % des loyers perçus, le régime micro-foncier demeure souvent plus avantageux grâce à sa simplicité.

En conclusion, le régime réel constitue un outil d’optimisation fiscale efficace pour les bailleurs ayant des charges significatives. Bien qu’il implique davantage de formalités déclaratives, il permet de déduire les dépenses réellement engagées et, le cas échéant, de bénéficier du mécanisme du déficit foncier pour réduire la pression fiscale.

Century 21 Infinity implanté à Compiègne, Margny-lès-Compiègne, Ressons-sur-Matz, Thourotte, Lacroix-Saint-Ouen et Senlis.

Contactez-nous au 03.44.23.22.21